“春節(jié)后不到3個(gè)月，一平米暴漲3-4萬!”
“就春節(jié)后才2個(gè)月，這簡(jiǎn)直脫離理性了!”
春天的腳步才緩緩而來，但升學(xué)季的硝煙因家長(zhǎng)的“狂熱”早已在房產(chǎn)市場(chǎng)彌散。進(jìn)入3月，各大家長(zhǎng)論壇有關(guān)“幼升小”“小升初”的話題已經(jīng)沸騰置頂，其中，西城、海淀作為熱點(diǎn)區(qū)域成為話題“靶心”。受近年多校劃片政策的影響，今年，學(xué)區(qū)房這一“頑疾”換了件外衣繼續(xù)“火力升級(jí)”。
升學(xué)季激活房產(chǎn)市場(chǎng) 冷門學(xué)區(qū)房“逆襲”走高
每年4月末，北京市教委及各區(qū)相繼發(fā)布當(dāng)年就近入學(xué)新政。但對(duì)于家長(zhǎng)和房產(chǎn)中介來說，這場(chǎng)“時(shí)令性暗戰(zhàn)”早已打響。比入學(xué)政策來得更早的，是升學(xué)季房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。
截至3月24日，中國(guó)網(wǎng)記者查詢北京二手房市場(chǎng)均價(jià)排名顯示，位居均價(jià)前三的分別是西城、東城、海淀區(qū)，三區(qū)超過北京市二手房市場(chǎng)均價(jià)5至6萬不等。但其中更值得關(guān)注的是，在三區(qū)中，海淀區(qū)二手房均價(jià)漲幅居全市之首，且僅與上月對(duì)比，該區(qū)二手房均價(jià)漲幅就達(dá)1.55%，遠(yuǎn)超北京市二手房均價(jià)漲幅的0.14%。具體到區(qū)內(nèi)各區(qū)域排名，萬柳、萬泉河、航天橋位居該區(qū)均價(jià)排名前三，其中，萬泉河地區(qū)位居全區(qū)漲幅第二名，僅次于海淀周邊地區(qū)。對(duì)照海淀區(qū)教育地圖不難發(fā)現(xiàn)，均價(jià)排名前三的地區(qū)教育資源相對(duì)優(yōu)質(zhì)，與此同時(shí)，區(qū)域內(nèi)教育資源的“波峰波谷”現(xiàn)象顯著。按照學(xué)區(qū)劃分，均價(jià)排名前三的區(qū)域中有2個(gè)所屬海淀學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)內(nèi)包括北京市八一學(xué)校、海淀區(qū)中關(guān)村第三小學(xué)、北京市健翔學(xué)校、海淀區(qū)西頤小學(xué)、海淀區(qū)萬泉河小學(xué)等。按照以往就近入學(xué)政策，萬柳地區(qū)對(duì)口小學(xué)包括中關(guān)村三小等優(yōu)質(zhì)校，萬泉河地區(qū)對(duì)口小學(xué)則相對(duì)分散。但就全區(qū)均價(jià)漲幅程度看，萬泉河地區(qū)的漲幅程度卻位列全區(qū)第二。在這一區(qū)域內(nèi)，以往“冷門”小區(qū)，如王公墳小區(qū)漲幅居榜首，對(duì)比上月增長(zhǎng)14.57%，目前均價(jià)已達(dá)13.78萬元/平方米，僅1月不到的時(shí)間內(nèi)，該小區(qū)均價(jià)漲幅已經(jīng)突破2萬元/平方米。
海淀區(qū)二手房均價(jià)排名(數(shù)據(jù)來源：58同城App)
多校劃片成“新話術(shù)” 中介鼓吹“名校概率論”
2016年，教育部發(fā)布《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實(shí)施多校劃片。此后，北京市及各區(qū)政策紛紛出臺(tái)。
2018年，海淀教委發(fā)布《北京市海淀區(qū)教育委員會(huì)關(guān)于2018年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》，其中明確提出，自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。此后，因“1911政策”帶來的鯰魚效應(yīng)在海淀區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)多次掀起波瀾。此次的“冷門”學(xué)區(qū)房走高，也正因如此。
“1911政策就是多校劃片政策，一直沒有落實(shí)呢。萬一真實(shí)行了，西頤小學(xué)這邊的價(jià)格會(huì)漲。”近日，中國(guó)網(wǎng)記者致電某房產(chǎn)中介公司，就購(gòu)置中關(guān)村三小學(xué)區(qū)房一事與該店銷售溝通。得知這一情況后，該銷售立即向記者推薦了蜂巢社區(qū)等小區(qū)房產(chǎn)，但由于均價(jià)頗高，被記者回絕。在這種情況下，銷售給出了這一“曲線救國(guó)”入名校的方案。與中關(guān)村三小同屬海淀學(xué)區(qū)的西頤小學(xué)，原劃片小區(qū)為紫金莊園、王公墳等小區(qū)。其中，王公墳小區(qū)就是上文提到的萬泉河地區(qū)均價(jià)漲幅最高的小區(qū)。根據(jù)該銷售的說法，根據(jù)多校劃片原則，2019年1月1日后購(gòu)房，則可參與多校劃片。這就意味著，購(gòu)入同一學(xué)區(qū)內(nèi)的低價(jià)學(xué)區(qū)房，也有可能在電腦派位中，被劃入中關(guān)村三小。以“賭博”的方式，曲線入名校。這一“新話術(shù)”，帶動(dòng)了該地區(qū)冷門學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)飆升。無獨(dú)有偶，上地西里、東里，蘇州橋地區(qū)、萬壽路地區(qū)等都迎來了同樣的“樓市波動(dòng)”。
此外，該銷售還向記者透露，西頤小學(xué)或?qū)⒈荒持袑W(xué)合并，作為投資購(gòu)房，漲幅空間也非?？捎^。
海淀區(qū)萬泉河地區(qū)王公墳小區(qū)二手房交易數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)來源：58同城App)
就近入學(xué)按“順位”多校劃片有條件
為推動(dòng)義務(wù)教育公平，教育部及各級(jí)教育行政部門都在積極規(guī)劃應(yīng)對(duì)。2019年3月，教育部發(fā)布《關(guān)于做好2019年普通中小學(xué)招生入學(xué)工作的通知》，更加明確地要求，穩(wěn)妥實(shí)施多校劃片，隨后，多地出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。
截至4月30日，北京各區(qū)義務(wù)教育階段政策陸續(xù)出臺(tái)。按照相關(guān)政策要求，各區(qū)均深入推進(jìn)多校劃片，為學(xué)區(qū)房降溫，減輕家長(zhǎng)們的擇校壓力。其中，
東城區(qū)規(guī)定：入學(xué)登記的實(shí)際居住房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書為2018年6月30日后取得的家庭，自2019年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片安排入學(xué)。
西城區(qū)規(guī)定：自2020年7月31日后在西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，將不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
海淀區(qū)也發(fā)布相關(guān)政策，明確自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。此外，自2020年起，海淀區(qū)新建小學(xué)和中學(xué)新增設(shè)的小學(xué)部，原則上實(shí)施多校劃片。但該政策也基于一定的限制條件內(nèi)。
按照海淀區(qū)就近入學(xué)政策，分為九大順位原則。其中，第一順位為法定監(jiān)護(hù)人房產(chǎn)、戶口均在片區(qū)內(nèi);第二順位為法定監(jiān)護(hù)人房產(chǎn)在片區(qū)內(nèi)，戶口為本市外區(qū)。而“所持房產(chǎn)為2019年1月1日后購(gòu)置的”這一條件位列第六順位，即在就近入學(xué)時(shí)，前5類順位均未招滿時(shí)，第六順位才有可能參與多校劃片派位方式。而據(jù)數(shù)據(jù)顯示，以中關(guān)村三小等熱門校為代表，僅前二順位招生人數(shù)已經(jīng)超過計(jì)劃招生人數(shù)及班額，并無額外學(xué)位用于多校派位分配。
圖片來源于網(wǎng)絡(luò)
多校劃片“一劑藥”治不好學(xué)區(qū)房溢價(jià)“頑疾”
針對(duì)房產(chǎn)中介，以“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)”“多校劃片”為話術(shù)“帶節(jié)奏”的現(xiàn)象，海淀房管局也正式“重拳”治理。
3月23日，海淀房管局官方微信公眾號(hào)“海淀房管”發(fā)布消息：近期，對(duì)上地、萬柳等區(qū)域房屋交易中介機(jī)構(gòu)，加大執(zhí)法檢查力度，對(duì)涉嫌炒作“學(xué)區(qū)房”概念等違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查取證。目前，區(qū)房管局已檢查中介機(jī)構(gòu)門店134家，對(duì)存在違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)立案6件，停業(yè)自查2家，行政處罰2萬元。
但刨除因多校劃片產(chǎn)生的投機(jī)性購(gòu)房考慮之外，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)現(xiàn)象早已成為買賣雙方心照不宣的默契。對(duì)此，中國(guó)教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉在接受媒體采訪時(shí)曾表示：“多校劃片只能減弱房產(chǎn)與學(xué)校一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，但無法從根本上割裂房產(chǎn)與學(xué)校的聯(lián)系，多校劃片抑制學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)作用有限。” 在義務(wù)教育資源仍未達(dá)成均衡的條件下，不能指望某一單項(xiàng)政策，能徹底解決學(xué)區(qū)房溢價(jià)問題。被推至風(fēng)口浪尖的學(xué)區(qū)房，離“退潮”或許還有一段長(zhǎng)路要走。
