2021年的北京樓市拿地規則,和以往有些不同,采取集中供地、集中拍地的方式——今天,我們就從土拍“玩法”,大膽推測一個最佳的入手時機。

先來回看今年5月時,北京首批供應的30個住宅地塊,截至目前有20+已面世,其他的也將在近期陸續開盤銷售。對于有購房需求的人們而言,近階段完全可以借著第一批次全面開盤的“時差”,獲得和開發商談判、議價的權限。這個周期時效有限,也就是說,如果想要以更高的性價比入手,當下是一個難得的買房風口期。如果等到日后銀行放貸、政策壓力紛紛上線的時候,恐怕要付出更大的代價了。

結論一:項目紛紛入市,地產從賣方市場轉變為買方市場,購房人擁有更大話語權,獲得與開發商談判的黃金機會,剛需剛改多看多選,悠閑甄選房源。

8月30日,北京市規劃與自然資源委員會發布了第二批集中供地公告,共掛出43塊宗地。

東城、西城依然無地,遠郊區的延慶、密云需求量小,暫無供應;本期的供地大區是:朝陽(11宗),房山(5宗),昌平(4宗),海淀(4宗)。相比第一次供地,對于購房者而言,位置大多更加偏遠。對于開發商而言,進貨價和售賣價再次鎖死(有18宗地仍受套內“90/70”戶型限制),利潤空間被進一步壓縮。

同時,第二批次即將開拍的地塊,有了一個新變化:直接要求配建保障性租賃住房——本期供地受到一系列強限制,也使三環內改善型住宅均存在公租房等相應短板,看好內城的購房者將很難從中做出最心儀的選擇。

結論二:10萬+改善型、豪宅購房需求選擇面縮窄,供地土地性質多樣,共有產權、公租房普及化,重視純質社區的購房者需擦亮眼睛,妥善選擇。

從已完成第二輪集中供地的城市來看,10城約有149宗土地流拍,據國金證券研報顯示,福州、青島、濟南、天津的第二次供地流拍率分別為32%、10%、35%和34%,包括杭州、廣州、深圳等重點城市在內,均有土地流拍。這也不難理解,利潤低、資金壓力大,直接削弱了開發商拿地的積極性。

另一方面,開發商拿地普遍追求高周轉、快速回報,導致大面積段、高端改善盤的供應減弱。伴隨著第二批次供地不會再有純商品房地塊的現狀,在接下來的市場局面中,高品質的純商品改善盤將成為“稀有物種”。

結論三:新拍地塊利潤稀薄,開發商需高周轉快速去化平衡融資成本,受限價影響,高品質純商品住宅產品將縮減,供應持續減少。由于市場拿地熱情的削減,政府也在考慮供地的節奏和削減數量,以避免大量流拍。從另一個層面來講,也是減少了未來的潛在供應量,造成高端住宅數量的稀缺。

豪宅置業選擇縮緊情況下,哪幾個區域值得一看?

1、朝陽公園豪宅區 單價突破20萬,適合土豪人群置業;2、東三環國貿片區,舊改項目,園林小,適合享受都市便捷生活的城市新貴。3、分鐘寺片區,距離國貿5公里,車程15分鐘, 5公里內16座公園,有“國貿后花園”之稱。

分鐘寺片區為19年新入世的地塊,著重介紹,地塊整體規劃面積達1.7平方公里,是三環內城唯一“先規劃后發展”純質宜居地塊,也是CBD與“城市公園環”的唯一交匯處,將全面享有約45萬方林海、5公里內16座公園,地塊已經引入了海淀六小強首師大附中模范校,將打造九年一貫制公立“模范校”,同時將享有旗艦商業、高端醫療等高定級配套資源;在內城,最稀缺的還有自然資源, 10號線分鐘寺站貫穿地塊,教育、商業、醫療、軌道交通、生態均具有較好競爭力,未來發展潛力巨大。

區域內產品多為200㎡及以上的高品質大平層產品,分鐘寺區域大有可能成長為15萬+、20萬+的內城絕版地塊。大家如果對房產有保值、增值的額外期待,首選“潛力股”分鐘寺。

結論四:分鐘寺區域位置及資源俱佳,國貿后花園,為三環唯一先規劃后發展區域,享有環線優勢和配套優勢,值得一看。

分鐘寺地塊由合生創展拿地,聯合金茂、世茂共同打造高端住宅區,目前,分鐘寺區域內在售新房中調性最高、產品力最強的當屬合生操盤的合生縵云項目,作為合生創展的縵系新品,很有看點——

合生縵云產品層面有幾大亮點:

緊鄰3.5萬㎡生態公園和45萬㎡城市林海,形成了從外到內都純粹的改善型宜居環境

約3.3米上限層高,折疊優越采光與視野

突破性設計,約6.6米寬幕橫廳

270°環幕闊景,靜享極致風光

約100米樓間距,普通住宅近3倍采光時長

還原詩意生活場景,約5400平社區園林

約1400平星際會所,折疊需求全面滿足

延伸家的空間,每個樓棟下均有約200平樓宇泛會所

4大M+科技系統, WELL金級預認證

無邊際服務,15分鐘日常維修響應

縵云的整盤配套、戶型設計、精裝質感,以及物業服務、資源配置等等,都稱得上是全國市場范圍內的高端標桿。合生把縵云這樣的“頂配”產品,放在北京這樣的全球級中心城市的核心地帶,無論在區域內橫向比較、還是放眼整個市場,都是絕對稀缺的首選。現階段入手縵云,也是未來高姿態入住內城的絕好機遇,機不可失。

結論五:合生縵云項目緊鄰緊鄰3.5萬㎡生態公園和45萬㎡城市林海,分鐘寺C位,擁有縵系產品獨特價值,獨樹一幟。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。