這與去年12月28日央行發(fā)布第30號(hào)公告有關(guān)。根據(jù)公告，從2020年3月1日到8月30日，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
存量浮動(dòng)利率貸款的劃定范圍，具體包括：
1、在2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放，或者已簽訂合同未發(fā)放;
2、利率按基準(zhǔn)利率上下浮確定(比如“基準(zhǔn)利率上浮10%”或基準(zhǔn)利率打7折);
3、浮動(dòng)利率(比如利率在每年1月1日調(diào)整。)但需要注意，其中不包括公積金個(gè)人住房貸款。此外，利率水平不變的固定利率貸款等也不用轉(zhuǎn)換。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，以前的房貸利率是根據(jù)基準(zhǔn)利率來(lái)設(shè)定的，從今往后，這個(gè)“錨”要全部換成LPR利率，無(wú)論是新增房貸還是存量房貸，都要看LPR的臉色。
因而，不少購(gòu)房者疑惑：究竟是選擇固定利率，還是選擇以LPR為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率?
央行回應(yīng)來(lái)了，如下圖：
而對(duì)于房貸利率“換錨”問(wèn)題，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)在其公眾號(hào)“光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)”也發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，他認(rèn)為：
第一，不管你選擇固定利率，還是LPR為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率，不管未來(lái)LPR如何變化，你的房貸利息不一定比現(xiàn)在少多少。一方面銀行不會(huì)吃虧，這一點(diǎn)你一定要清醒。另一方面，房貸利率除了要參考LPR，還得看房地產(chǎn)金融政策?？傊?，你想占便宜真的很難。
第二，如果你選擇LPR浮動(dòng)利率，則你未來(lái)的房貸利率取決于未來(lái)5年期LPR的變化。
我承認(rèn)，從中長(zhǎng)期看，中國(guó)的LPR目前仍然有很大的下降空間，這是趨勢(shì)，也是和其他國(guó)家比較而言。從目前來(lái)看，中國(guó)的貸款結(jié)構(gòu)中，超過(guò)5%利率的貸款占40%，未來(lái)這個(gè)比例很可能提升到60%以上的水平，也就是說(shuō)，從金融周期、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期看，絕大多數(shù)的貸款利率趨勢(shì)向下是大概率。這意味著，個(gè)人如果選擇浮動(dòng)利率的方式，房貸利息會(huì)比現(xiàn)在少。但是，我強(qiáng)調(diào)的是“但是”。
第三，選擇浮動(dòng)利率的風(fēng)險(xiǎn)在于未來(lái)有沒(méi)有通脹的可能。如果一旦通脹，LPR必然上升，帶動(dòng)房貸利率上升。
中國(guó)未來(lái)有沒(méi)有通脹的風(fēng)險(xiǎn)?1月份CPI是5.4%，還能說(shuō)完全是因?yàn)樨i?還能說(shuō)去掉豬是“通縮”，再加上這種疫情造成的產(chǎn)出缺口，我繼續(xù)提示通脹風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)，已經(jīng)10多年沒(méi)有嚴(yán)重通脹了，我是蠻警惕的。
第四，LPR趨勢(shì)向下，不代表房貸利率同步向下。這是兩個(gè)問(wèn)題。我看到，現(xiàn)在很多解讀把這兩個(gè)問(wèn)題混為一談。
因?yàn)楸娝苤?，中?guó)的房地產(chǎn)金融政策受到宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)政策的總體影響。在“房住不炒”的大背景下，即使LPR下降，房貸利率未必同時(shí)跟著動(dòng)，也就是說(shuō)，5年期的LPR未必同步下降。5年期的LPR未必每次都調(diào)整，而且調(diào)整的幅度可能會(huì)人為控制，以避免刺激房地產(chǎn)。
(綜合來(lái)源：中國(guó)人民銀行官微、光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì))
