在這一次地產股的大反彈浪潮中，包括金科在內的幾家公司上漲力度無疑是最大的。不僅因為公司的基本面比其他公司更加強勁，同時壓制公司股價上漲的因素已經得到解除，隨之而來的就是推動股價上漲的催化劑。
01
融創出局
金科在1998年創立，前10年一直深耕重慶和四川市場，穩坐西南地區的第二把交椅，第一應該是龍湖。因為重慶地區房價低，銷售量大的特點便成為了多數房企重點布局的城市。
金科和融創的股權之爭要從2015年說起。2014年樓市低迷，金科嘗試轉型做多元化業務，年底公司花了7億元收購了新疆的一個風電項目，并在之后累計投入了15.7億元。
但是錢從哪里來呢?2015年8月，金科專門為這次風電投資項目做了一次"定增"：擬募資45億元用于3個地產項目、景峽項目及償還借款。預案規定發行價格不低于5.82元/股，遵照價格優先的原則確定具體發行對象。
金科為了回補資金缺口，最終招來了融創這個意欲控股的大買家。2016年9月，融創發布公告40億元參與定增，以4.41元/股的價格認購金科16.96%的股份。定增完成后，黃紅云夫婦的持股比例將下降至25.21%，僅比融創的持股比例高出8.25%。
公司管理層立馬感受到了來自大股東控股權的威脅。金科方面也采取了一系列的抵制措施，最后的結果是，公司一致行動人持股29.98%，融創持股29.35%，僅僅相差0.63%。而融創一直在重申自己只會充當財務投資人的角色。
前面有"寶萬之爭"的前車之鑒，市場擔心兩家公司會爭奪控股權而引起不必要的內耗，所以金科的估值一直被壓制。過去幾個月，融創不斷減持公司股份，持股比例從原先的29.35%下降到4.99%。
現在股權爭奪落地，金科引進新的戰略大股東紅星家具，推動公司進入新的發展階段，壓制公司估值的因素被解除，也是推動金科股價上漲的催化劑之一。
02
分拆物業上市
金科物業剛剛在港交所遞交招股書，上市計劃已經啟動。在2018年物管行業的成績單中，也大致將業內的公司劃分成了三六九等。TOP10公司的營收均值是48.83億元，凈利潤均值是4.42億元，凈利潤率是9.05%。
這是第一梯隊的情況，很容易就會發現：隨著排名的落后物業公司賺錢能力和盈利質量的效應越來越弱，TOP51-100的企業營收均值只有2.99億元，凈利潤均值更是少得可憐，只有0.21億元。
顯然，已經有規模優勢的物業公司，在行業集中度較低的階段就能脫穎而出，也是更加被市場看好的。根據在管面積排名，金科物業2019年年末在管面積2.5億平米，排在行業第10位。
金科服務收入由2017年的10.47億元增至2019年的23.27億元，復合年增長率約為49.1%;凈利潤由2017年的1.13億元增至2019年的3.74億元，復合年增長率約為81.5%。
公司的收入來源包括四個部分：物業管理服務，非業主增值服務，小區增值服務，智慧科技服務。其中物業管理服務是主要營收來源，2017年營收占比72.7%，2019年占比62.9%，呈現出下降趨勢。
與之對應的是，非業主增值服務和小區增值服務，前者占比有2017年的19.4%提高到25.6%，后者由占比7.3%攀升到10.3%，成為物業管理收入之外的第二大盈利增長點。公司2017年的凈利潤率是10.8%，2019年是16.1%，提升非常明顯。主要還是在管面積的提升帶來了規模盈利的增長。
而港股幾家主流物業公司的平均估值是50XPE，假若參考行業的平均估值，2019年金科物業3.7億元的凈利潤，物業板塊估值就有180億。
也就是說，物業板塊拆分上市將會使市場重估金科的價值，公司整體估值也會提升。金科股份2019年營收678億元，凈利潤57億，除去物業服務的凈利潤，給與8XPE的估值，那么房地產開發板塊大概430億元，總體價值在610億市值左右，距離目前還是處于低估狀態。
03
省外擴張下的高增速
公司從2016年開始就在全國三大區域進行積極布局：長三角，珠三角，京津冀地區，新增土儲面積還是在重點的二三線城市，避開了一線城市的激烈競爭。
分地區來看，公司拿地結構出現調整，重慶下滑，長三角、湖南湖北、山東為重點新增區域。在2019H1新增土儲面積中重慶+四川占比僅為27%，其中重慶占比從35%下降至12%，三大區總計占比仍為19%，但長三角占比升至16%。而山東、河南、湖南、湖北、云南等省市新增土儲面積占比有所上升。
從省外擴張到拿地結構上的調整，可以更多的理解為市場下沉。從二線核心區域為主向二線周邊、三線城市及縣域下沉的過程，但下沉是精挑細選的(房地比在30%以下，城市限制性名單，篩選了產業、人口經濟等多項指標)。這種戰略雖然影響公司的周轉速度略有放緩，但實際上利潤空間和利潤率更高了。
在拿地權益方面，金科2016年-2018年權益拿地面積三年的平均復合增速是44%。和中南建設(10.590,-0.23,-2.13%)，陽光城(7.410,-0.24,-3.14%)兩家公司的對比當中，金科股份由2016年的倒數第一位上升到2018年的第一名。
但是公司的拿地權益比例是一直在下降的，低權益比的合作方式占有了金科較少的資金量，更加有利于公司進行全國化的擴張。從銷售額的角度考量，金科2019年總的銷售額是1803億元，權益銷售金額就達到了1494億元，三年的平均復合增速是64%，也要快于中南建設和陽光城。
公司的權益銷售額占比在逐年爬升，2019年達到83%，證明公司的銷售回款能力也在進一步提升，并不會造成銷售額的虛高，而實際的利潤卻非常低。
分城市來看，金科2018年在重慶，武漢，合肥，鄭州，南寧，無錫這些城市的銷售額分別是464億元，44億元，43億元，50億元，36億元，34億元，市占率上升也非常明顯，分別提升到了8.79%，0.92%，2.55%，1.60%，2.68%，2.17%。
其中金科在重慶，南寧，無錫這些城市的銷售額排名行業前十。從市占率的角度出發，公司省外擴張的效果非常明顯。自從公司意識到向外擴張才能做大之后，截止到2019年上半年新增土地投資項目94個，建筑面積1,530萬平方米，同比分別增長67.86%和51.19%，合同投資金額423億元。
同時有一點也值得注意，公司不僅向外擴張，而且降低了基本盤的權重，2019年新增土儲川渝地區占比由45%下降到20%，也降低了整體的風險。所以我們不僅看到了金科每年業績的快速增長，2017年，2018年，2019年凈利潤增速同比增長27.7%，75.9%，58.1%。
同時金科的銷售額也在屢創新高，2019年銷售額1800億元，同比增長52.8%。這個增速排在二線房企前列。公司這幾年的銷售業績也說明了省外擴張的效果非常明顯。
投資增速最快的地產股，金科2020上半年銷售額830億，同比增長5.2%;6月同比增長74.1%。公司今年的銷售業績無疑是完全可以超過去年的，下半年還會加速。同時還有物業板塊分拆上市的催化劑，參考金科當前的估值水平是極具安全邊際的。
同時，一線房企當中增速較快的保利地產(17.440,-0.69,-3.81%)，近幾年基本面改善強于龍頭萬科地產，目前估值不到8X PE，可以積極關注;另外港股的大悅城(6.050,0.29,5.03%)地產(0207.HK)當前估值已經相當便宜，4X PE，0.3X PB，曾經的知名國企，估值現在處于底部;當板塊行情輪動的時候，可能會有一波反彈的機會存在。
