020年8月26日是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年紀(jì)念日，深圳市政府發(fā)布了《特區(qū)40年|改革東風(fēng)鼓千帆 初心不改譜新篇》，文章提到沿著深南大道一路向西，國貿(mào)大廈、地王大廈、平安大廈不斷向上的高度像極了40歲的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不斷躍升的發(fā)展臺階。這其中，有一批房地產(chǎn)企業(yè)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的洪流中走出，有一些已經(jīng)成為了中國房地產(chǎn)界的中流砥柱。
40年巨變
8月26日是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年紀(jì)念日，當(dāng)日中午，深圳市政府官網(wǎng)發(fā)布《特區(qū)40年|改革東風(fēng)鼓千帆 初心不改譜新篇》。文章從黨領(lǐng)導(dǎo)、改革開放、創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)、法律、文化、人民、生態(tài)等幾個(gè)方面回顧了深圳特區(qū)40年的發(fā)展歷程和成果，也展望了新征程和新目標(biāo)。
“從深圳最早建成的市區(qū)——羅湖區(qū)沿著深南大道一路向西，曾經(jīng)創(chuàng)造出‘三天一層樓’‘深圳速度’的國貿(mào)大廈、上世紀(jì)90年代的中國‘第一高樓’地王大廈和現(xiàn)在的‘深圳第一高度’平安大廈，依次呈現(xiàn)在眼前。這個(gè)不斷向上的高度，像極了40歲的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不斷躍升的發(fā)展臺階。”文章寫道。
“我在深圳還沒滿18歲的時(shí)候就認(rèn)識了它，2005年之前這里的房子只要幾萬塊錢一套。”出租車司機(jī)陳先生對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
“我覺得變化最大的是基建交通。”來深圳已經(jīng)18年的鄒女士對《華夏時(shí)報(bào)》記者說，“那個(gè)時(shí)候我們上班都是坐小巴，深南大道上擠滿了車，一遇到下雨天，路邊就會側(cè)翻好幾輛。”
如今深圳地鐵已經(jīng)開通了10條線路。
剛來深圳的應(yīng)屆畢業(yè)生小羅對《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“深圳應(yīng)該是我的福地吧，不管是找工作，還是找房子，都挺順利的。”
1981年第一個(gè)商品房小區(qū)開售
“深圳特區(qū)40周年的發(fā)展，也形成了很多房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新和探索，積極總結(jié)，有助于為后續(xù)深圳發(fā)展和中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等提供更寶貴的經(jīng)驗(yàn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
回顧歷史，對于深圳在房地產(chǎn)方面的示范性事件，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為包括第一個(gè)商品房小區(qū)開售和第一個(gè)土地拍賣。“深圳在這方面走在了時(shí)代的前沿，為其他城市和地區(qū)的商品房發(fā)展以及土地市場建設(shè)提供了經(jīng)驗(yàn)。”張波表示。
1981年，中國內(nèi)地第一個(gè)商品房小區(qū)東湖麗苑小區(qū)在深圳開售;1998年6月29日國務(wù)院決定黨政機(jī)關(guān)停止福利分房，推行住房分配貨幣化，實(shí)現(xiàn)了住房的商品化過渡。
其間，深圳眾多地產(chǎn)公司如雨后春筍般崛起。1984年，萬科集團(tuán)前身“深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心”成立;1981年11月，大悅城控股的前身寶安縣城建指揮部成立;1984年，招商蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司成立;1985年，深圳特區(qū)華僑城建設(shè)指揮部成立;1988年，金地集團(tuán)前身深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司成立。
除了從國企走出來的房地產(chǎn)企業(yè)，眾多民營企業(yè)也在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建設(shè)的洪流中逐漸發(fā)展起來。1994年，陳華成立了深圳市京基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;1996年，卓越集團(tuán)的前身卓越實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司在深圳正式成立;1988年星河的前身已經(jīng)完成了深南大道上海賓館至上步街的工程，淘到了第一桶金;2000年9月佳兆業(yè)第一個(gè)項(xiàng)目佳兆業(yè)·桂芳園一期面市，在發(fā)售獲得市場強(qiáng)烈反響之后，佳兆業(yè)隨后加推，一共開發(fā)了8期，桂芳園也成為了當(dāng)時(shí)第一個(gè)大型社區(qū)。
1987年12月1日，深圳率先放開土地市場，土地拍賣“第一槌”引發(fā)新中國土地使用制度的“第一場革命”。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號令”)， 要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價(jià)出讓，此前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。這被認(rèn)為是中國“地產(chǎn)界的土地革命”和“陽光地政”。
上世紀(jì)90年代，內(nèi)地企業(yè)紛紛南下開發(fā)地產(chǎn)，深圳競爭越來越激烈，在此環(huán)境下，深圳房企開始走出深圳，向北擴(kuò)張，2004年普及全國的招拍掛制度更是給深圳房企向外擴(kuò)張帶來了機(jī)遇。
對于深圳在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的因地制宜，張波列舉了幾點(diǎn)：2009年深圳提出禁止開發(fā)商擅自組織或參加各類評比，必須公開銷售并公示價(jià)格，必須繳納物業(yè)專項(xiàng)資金;2010年對房企的資金進(jìn)行監(jiān)管，要求項(xiàng)目資本金賬戶余額應(yīng)當(dāng)不低于項(xiàng)目本金的10%;2017年對于商務(wù)公寓出臺嚴(yán)格規(guī)定，包括公寓轉(zhuǎn)現(xiàn)售備案價(jià)格仍需對外公示，帶裝修項(xiàng)目不得強(qiáng)制搭售。他還表示，深圳房地產(chǎn)領(lǐng)域的諸多試點(diǎn)推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了居民的居住消費(fèi)不斷升級。
住房制度改革先行者
此前8月24日創(chuàng)業(yè)板注冊制首批18家企業(yè)成功上市，8月18日深圳地鐵6號線和10號線順利通車，8月3日發(fā)改委一次性批復(fù)大灣區(qū)741億元軌道交通投資，都是給深圳40周年的賀禮。而7月份《中國科學(xué)院院刊》刊發(fā)的《“十四五”時(shí)期行政區(qū)劃設(shè)置思路與空間治理的探討》指出：支持深圳等四市升格為直轄市，以及人們對深圳“擴(kuò)權(quán)擴(kuò)容”的熱烈討論則體現(xiàn)了人們對這座年輕的城市未來發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可。
對擴(kuò)容的熱烈討論基于深圳土地供不應(yīng)求。《深圳統(tǒng)計(jì)年鑒2019》顯示，截至2018年，深圳土地面積為1997.47平方公里。盡管與成立之初的327.5平方公里比起來，深圳的土地面積已經(jīng)有了不小的增加，但是與北京16410.54平方千米、上海6340.5平方千米、廣州7434.4平方千米比起來，同樣是一線城市的深圳的土地資源相對缺乏，因此也導(dǎo)致近年來深圳住房供不應(yīng)求，房價(jià)在全國眾多城市中遙遙領(lǐng)先。
“深圳在土地供應(yīng)層面的住宅占比較低，而每年大量人口流入則導(dǎo)致住宅消費(fèi)需求不斷提升，由此引發(fā)了供需矛盾的進(jìn)一步激化，這是深圳下一步房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展必須要關(guān)注的焦點(diǎn)之一。”張波在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)說。
對于當(dāng)前深圳城市的現(xiàn)狀，貝殼研究院首席市場分析師許小樂也表示擔(dān)憂：“在市場預(yù)期較高的情況下，新市民獲得合適住房的難度越來越大，勞動(dòng)力紅利逐漸消失降低了企業(yè)的競爭力，購房杠桿也積累了一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。如果任其發(fā)展下去不利于城市的長久健康發(fā)展。”
對于當(dāng)前深圳住房制度的改革方向，嚴(yán)躍進(jìn)和許小樂都提到了“多主體供應(yīng)、多渠道保障和租售并舉”。“未來深圳破局之道在于重新平衡市場與保障的關(guān)系，建立覆蓋城市新市民的開放包容的多元化供給體系，改善市場結(jié)構(gòu)失衡的狀態(tài)，擴(kuò)大保障范圍，優(yōu)化保障方式，優(yōu)先使用貨幣化補(bǔ)貼的手段。”許小樂表示。“深圳后續(xù)將在住房制度改革方面繼續(xù)扮演先行者的角色。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
